Artykuły

Zakup mieszkania poprzedzony jest zwykle długotrwałymi poszukiwaniami i szczegółową weryfikacją rynku. Przed przystąpieniem do poszukiwania odpowiedniego mieszkania, powinniśmy odpowiedzieć sobie na wiele pytań, przede wszystkim dotyczących lokalizacji i metrażu, uwzględniając plany na przyszłość, np. powiększenie rodziny czy warunki komunikacyjne. Dla wielu inwestorów kluczowy jest być pożądany czas przeprowadzki, co może przesądzić o tym, w jakim stanie ma być mieszkanie – w stanie surowym, do remontu czy od razu do zamieszkania.

Zakup mieszkania – możliwości finansowe

Zanim zaczniemy szukać mieszkania, musimy wiedzieć, jakie są nasze możliwości finansowe. Jeśli zamierzamy wziąć kredyt, należy wziąć pod uwagę wymaganą przez bank wielkość wkładu własnego oraz możliwości zaciągnięcia kredytu. Wyliczając budżet, nie zapomnijmy nie tylko o kosztach wykończenia czy remontu mieszkania, ale też dodatkowych kosztach, które nierozerwalnie związane są z przeprowadzaną transakcją zakupem mieszkania, tj. taksa notarialna, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualna prowizja pośrednika. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że koszty te różnią się w zależności od tego, czy kupujemy mieszkanie od dewelopera czy na rynku wtórnym. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (określanym w skrócie jako PCC), który wynosi 2% od ceny transakcyjnej. Podatek pobiera notariusz i jest on w całości odprowadzany do Skarbu Państwa. W przypadku kupna nowego mieszkania z rynku pierwotnego, będziemy zwolnieni z podatku PCC, ale mieszkanie od dewelopera może być obciążone innymi kosztami – często będziemy zmuszeni także do założenia księgi wieczystej, a gdy wspomagamy się kredytem – do wpisania hipoteki na rzecz banku. Podatek VAT, jakim obciążony jest deweloper najczęściej jest już zawarty w cenie mieszkania. Gdyby natomiast zdarzyło się, że kupno nieruchomości następuje z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który pozostaje podatnikiem VAT i sprzedaje mieszkanie ze stawką zwolnioną (szczególne przepisy regulują sprzedaż jakich nieruchomości może być zwolniona z VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), to wówczas musimy zapłacić podatek 2% od czynności cywilnoprawnej kupna mieszkania wystąpi. W jednym i drugim przypadku płacimy taksę notarialną – jej wysokość jest określona ustawowo. Za transakcję powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – zapłacimy 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Oprócz samej taksy notarialnej dodatkowo płaci się VAT w stawce 23%.

Lokalizacja mieszkania

Każdy z nas ma określone preferencje co do tego, w jakim mieście i dzielnicy chciałby mieszkać. Pamiętajmy, że najdroższe mieszkania to oczywiście te zlokalizowane w centrach dużych miast. Zwykle dostępne są one raczej z rynku wtórnego. Nawet te w pogardzanym budownictwie prlowskim cieszą się dużą popularnością, ponieważ oprócz wygody (są przede wszystkim dobrze skomunikowane, mają dobry dostęp do infrastruktury miejskiej, miejsc pracy i nauki itp.) są także idealną inwestycją. Jednak w takich mieszkaniach problemem może być hałas uliczny, choć zdarzają się lokalizacje zaskakująco zaciszne. Poszukiwanie mieszkania warto rozszerzyć o dobrze skomunikowane części miast, o bogatej infrastrukturze. Jeśli mamy dzieci lub zamierzamy je mieć, uwzględnijmy bliskość parków, placów zabaw, szkoły czy sklepu. Weźmy pod uwagę także rozwój miast i rozbudowę węzłów komunikacyjnych – niedługo przedmieścia staną się coraz popularniejsze i przede wszystkim w cenie. Zwróćmy też uwagę, czy są w okolicy miejsca parkingowe. W nowo budowanych budynkach mieszkalnych zwykle dostępne są parkingi podziemne, ale ich cena jest dosyć wysoka. Decydując się na zakup mieszkania na istniejącym osiedlu z parkowaniem możemy mieć już problem. Problemem też może być parkowanie w strefach nie objętych parkometrami.

Nowe mieszkanie

Gdy decydujemy się na zakup mieszkania nowego, do wyboru mamy dwie opcje: mieszkanie już wybudowane lub mieszkanie, które dopiero powstanie. W obu przypadkach sprawdźmy sprawy formalne – czy na mieszkaniu nie jest zaciągnięta hipoteka, jak wygląda umowa, którą podpisujemy (dobrze skonsultować się z prawnikiem), jakie będą płatności. Aktualnie znacznie mniej niż kiedyś musimy obawiać się nieuczciwości dewelopera – nabywcy kupujący mieszkanie wybudowane przez deweloperów są dzisiaj chronieni ustawą deweloperską, w myśl której ich środki są do końca trwania budowy zabezpieczone na rachunku powierniczym. Przy wyborze mieszkania warto kierować się nie tylko ceną, ale też standardem mieszkania – te o podwyższonym standardzie są droższe, przed wyborem warto jednak sprawdzić, za jakie dodatkowe wyposażenie budynku płacimy. Renomowane budynki i osiedla wykazują się certyfikatami ekologicznymi np. BREEAM, wskazującym nie tylko na pozytywny wpływ budynku na środowisko, ale też określającym warunki życia służące zdrowiu mieszkańców. Deweloperzy coraz częściej w swoich inwestycjach zwracają uwagę na tzw. placemaking. Placemaking jest ideą kształtowania przestrzeni publicznej z wielotorowym podejściem do projektowania i zarządzania przestrzenią publiczną. To filozofia projektowania i tworzenia lub przystosowania miejsc, w których ludzie będą spędzać czas z przyjemnością i z którymi będą się choć częściowo identyfikować.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego

W tym przypadku sprawdźmy wiek i stanu technicznego budynku: czy był on remontowany, czy jest ocieplony. Obejrzyjmy okolicę, klatkę schodową, windy i piwnice – informacje te powiedzą nam jak działa administracja osiedla. W mieszkaniu sprawdźmy stan instalacji, ścian, okien i podłóg – ich remont i wymiana znacznie podnosi koszty. Spytajmy się właściciela o wszystkie opłaty związane ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową, np. związane z planowanymi remontami. Koniecznie dowiedzmy się: czy właścicielem mieszkania jest osoba, która się za nią podaje, czy mieszkanie nie jest zadłużone oraz obciążone wadami prawnymi. Szczególnie warto wrócić uwagę na stan gruntu pod budynkiem. Status grunty uregulowane oznacza że właściciel lub spółdzielnia maja do nich prawo własności lub są one w tzw. wieczystej dzierżawie (użytkowaniu). Istotną konsekwencją nabycia nieruchomości postawionej na gruncie oddanym w użytkowanie jest konieczność ponoszenia opłat rocznych należnych z tego tytułu. Mieszkania z nieuregulowanym gruntem są w obrocie, ale nie można dla nich ustanowić odrębnej własności. Może np. oznaczać, że o działkę na której stoi budynek (albo jej część) toczy się spór bo np. została zabrana dekretem Bieruta. Poza tym sprawdźmy się, czy w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz czy nie jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia. Warto skorzystać z pomocy ekspertów, którzy sprawdzą odpis księgi wieczystej.

zdjęcia: fotolia.com