Artykuły

Rynek wtórny mieszkań jest w Polsce bardzo zróżnicowany. Cena zależy nie tylko od standardu mieszkania, ale też typu budownictwa. Jednak oferty w ramach tego samego segmentu są również mocno zróżnicowane. Stare przedwojenne kamienice w centrach dużych miast nierzadko tworzą najwyższy segment, przewyższający ceną nowoczesne apartamentowe z najwyższej półki, ale mogą też być w opłakanym stanie, oferując mieszkania w niemal substandardowych warunkach. Budynki z lat pięćdziesiątych czy sześćdziesiątych kojarzone jeszcze z solidnym budownictwem bywają pięknie wyremontowane, ale też potrafią straszyć odrapanymi elewacjami i zaniedbanymi klatkami schodowymi. PRL-owskie bloki to cała gama standardów – wszystko zależy, na ile ostatnim zarządcom udało się zniwelować fuszerki tamtego budownictwa. Budynki z lat 80. i 90. to kolejny rozdział polskiego rynku wtórnego – mieszkania ciągle sprzedawane jako „nowe budownictwo” niejednokrotnie są już mocno podniszczone. W szybkim tempie potrafią się też starzeć budynki powstałe w ostatnim dwudziestoleciu, choć są doskonałą alternatywą dla oferty deweloperów.

Zakup mieszkania w starej kamienicy

Wiele osób decydujących się na rynek wtórny, poszukuje starych mieszkań w budownictwie przedwojennym. Takie budynki przyciągają grubymi murami, które gwarantują trudny do osiągnięcia w nowym budownictwie mikroklimat wnętrza – latem pomieszczenia się tak mocno nie przegrzewają, zimą wolniej wychładzają. Większa wysokość pomieszczeń, czasami nawet przekraczająca 3 m, sprawia, że nawet małe mieszkania wyglądają na większe i bardziej przestronne. W bardzo wysokich wnętrzach można dodatkowo zbudować antresolę i w ten sposób poprawić funkcjonalność mieszkania. Wnętrza są bardziej efektowne również dzięki wysokim oknom, często o nietypowych kształtach oraz szerokim kilkuskrzydłowym drzwiom wewnętrznym, czy też starym parkietom, najczęściej układanym z dłuższych niż dzisiaj stosowanych deszczułek. Przestrzeń mieszkań w kamienicach daje też większe pole do kreatywności w ich aranżacji – układ wnętrz w amfiladzie, nietypowe kształty pomieszczeń czy dodatkowe zakamarki będące pozostałościami dawnych służbówek czy korytarzy wejść kuchennych. Atuty mieszkania w starej kamienicy rosną, gdy budynek jest wyremontowany, ma reprezentacyjne wejście i klatkę schodową. Zwróćmy też uwagę na czystość budynku i jego otoczenia, również przestrzeni za bramą i podwórka. Jednak amatorzy mieszkania w kamienicy muszą wiedzieć, że nie są one bez wad. Zakup mieszkania w starej kamienicy może się wiązać z obawą o przestarzałe instalacje, piecyki gazowe w łazienkach czy też niefortunny układ ścianek, które narosły w wyniku powojennej akcji dzielenia takich mieszkań na mniejsze lokale. W czasie remontu możemy też natknąć się na niespodzianki w postaci zagrzybionych ścian. W starych kamienicach zdarzają się jeszcze stare drewniane stropy, które znacznie pogarszają komfort akustyczny.

Budownictwo powojenne

Budownictwo lat 40., 50. i 60. kojarzy się z solidnością, głównie z powodu budulca – to epoka sprzed wielkiej płyty, kiedy to ściany zewnętrzne wznoszone były jeszcze z cegły, a dachy często jeszcze spadziste kryto dachówką. Amatorów mieszkań w tego typu budownictwo przyciąga też niewielka skala – to zazwyczaj budynki nie wyższe niż trzy-, czteropiętrowe, zapewniające pewną kameralność mieszkania. Osiedla w tamtych latach tworzone były z zachowaniem odpowiedniego dystansu między budynkami, inną sprawą jest to, czy dzisiaj przestrzeń jest zrewitalizowana, czy wypełniają ją połamane ławki, spękane płyty chodnikowe i podrdzewiałe trzepaki. Pomieszczenia bywają ustawne, choć zdarzają się również przejściowe umieszczone w amfiladzie, dzisiaj uchodzące za niewygodne. W takich budynkach minusem może być przestarzała instalacja, mogą, choć coraz rzadziej, przytrafić się piecyki gazowe do podgrzewania ciepłej wody. Warto zwrócić uwagę na kształt i wielkość okien, często zdarzają się budynki o architekturze „koszarowej” z niewielkimi oknami, pozbawione balkonów.   

Zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty

Po latach niechęci do tego typu budownictwa tzw. wielka płyta wraca do łask. Mieszkania te uchodziły za jedne z gorszych ofert. Z racji ówczesnego, błyskawicznego tempa budowy mieszkań, na porządku dziennym są efekty zaniedbań przejawiające się w mostkach termicznych pod oknami, nierównych ścianach i sufitach. Efektem oszczędnościowej gospodarki mieszkaniowej są dość niskie pomieszczenia – około 2,5 m czy 2,6 m, słaba akustyka wewnątrz budynku, kuchnie-kiszki, małe pokoje i łazienki, małe balkony. Jednak stan mieszkań z tych budynków trafiających na rynek wtórny poprawia się z roku na rok – na zdjęciach oferty te często niczym się nie różnią od tych w nowoczesnych apartamentowcach – czasami możemy je zidentyfikować jedynie po kształtach okien czy drzwi balkonowych. Większość budynków z tamtych lat ma już najczęściej wymienioną stolarkę okienną na nową, szczelną akustycznie i cieplnie oraz ocieplone ściany i wymienione windy. Kupno mieszkania na rynku wtórnym w takim bloku ma swoje atuty: często jest to dogodna lokalizacja, centralne ogrzewanie, sprawna instalacja gazowa i kanalizacja. Są one dobrym rozwiązaniem dla wszystkich, którzy za niższą cenę chcą kupić mieszkanie o większym metrażu lub młodych, którzy w jak najszybszym czasie chcą się wprowadzić do własnego lokum.

Lata 80. i 90.

Budynki te nadal są określane jako nowe budownictwo, choć zdążyły się już mocno zestarzeć i to wcale nie najlepiej. Budynki powstałe w tych latach wznoszone były jeszcze przy użyciu starych materiałów i przestarzałych technologii, a z racji niedawnej stosunkowo budowy, rzadko które doczekały się już niezbędnych remontów. Przewagą tych mieszkań nad budownictwem PRL-owskim mogą być układy funkcjonalne: otwarte kuchnie, dość obszerne łazienki, duże balkony. Jeśli stan budynku pod względem technicznym i wizualnym jest zadowalający, mieszkania te pod względem przestrzennym stosunkowo łatwo dostosować do nowych potrzeb, a zwykle są sporo tańsze od najnowszego budownictwa.

zdjęcia: materiały prasowe