Artykuły

Kiedy planujemy remont mieszkania, naszą uwagę zaprzątają wydatki oraz wizja odnowionych wnętrz. Często dopiero napotykając na trudności techniczne, np. związane z wymianą grzejników, uświadamiamy sobie, że bez pomocy konserwatora budynku remont nie będzie mógł się odbyć. W rzeczywistości udział właściciela nieruchomości, pozostałych mieszkańców i innych organów może okazać się jeszcze większy. 

Bieżąca konserwacja nie wymaga zgody

W prawie budowlanym część prac związanych z remontem określana jako jako konserwacja i one nie wymagają uzyskania zgody właściciela budynku ani urzędu. Pod pojęciem konserwacji rozumie się bieżące proste czynności, których celem jest zapobieżenie pogorszeniu się stanu technicznego mieszkania. W skład prac konserwacyjnych wchodzą te działania, które nie wpłyną na wygląd elewacji lub funkcjonowanie wspólnych stref budynku. Zatem odnowienie ścian wewnętrznych, podłóg i sufitów, wymiana opraw oświetleniowych oraz innych instalacyjnych urządzeń końcowych, takich jak kuchenka, piecyk, urządzenia sanitarne, jest możliwe bez zgody spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkańców czy właściciela kamienicy. Taki remont jest kwalifikowany jako bieżąca konserwacja lub odtwarzanie pierwotnego stanu, nie ingerujące w części konstrukcyjne budynku oraz nie mające wpływu na funkcjonowanie nieruchomości jako całości. Poza zakres prac konserwacyjnych wychodzi przebudowa ścian działowych, wymiany drzwi wejściowych, okien, przerobienia wszelkich instalacji, wymiana grzejników, remont balkonu lub loggii zwykle wymaga zgłoszenia do wspólnoty lub spółdzielni.

Kiedy niezbędne jest zgłoszenie remontu właścicielowi budynku

Wiele zmian planowanych w mieszkaniu można wykonać dopiero po zgłoszeniu lub za zgodą spółdzielni, wspólnoty lub odpowiedniego urzędu. Właściciel budynku zwykle wymaga zgłoszenia zamiaru remontu. Zgodnie z prawem budowlanym poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Mieszkańcy są zobligowani do pisemnego poinformowania np. zarządu wspólnoty mieszkaniowej o planowanym zakresie robót remontowych i terminie ich wykonania. Szczegółowe informacje dotyczące regulaminu znajdziemy na stronie internetowej spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty lub w ich siedzibie. Aby uzyskać konkretne wskazówki dotyczące regulacji prawnej, warto zasięgnąć rady zarządcy nieruchomości. Niektóre planowane przez nas zmiany wymagają np. zgody wszystkich mieszkańców nieruchomości. Regulamin spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej może narzucać nam reguły dotyczące np. koloru i wyglądu stolarki drzwi wejściowych i okiennej, dlatego każdy zamiar wykonania tego typu prac powinniśmy zgłosić właścicielowi budynku. W niektórych przypadkach konieczne może okazać się uzyskanie zgody spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty na niektóre prace ingerujące we wspólne instalacje, np. może to być przeprowadzenie modernizacji łazienki czy kuchni, montaż klimatyzacji czy systemu alarmowego.

Zgłoszenie remontu mieszkania do urzędu

Prawo budowlane wyszczególnia zakres prac, które wymagają zgłoszenia do urzędu, a na jakie niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Przeważnie, jeśli nasze plany związane z remontem mieszkania nie przewidują poważnej przebudowy ani rozbudowy i pozostają w świetle prawa budowlanego remontem, wówczas wystarczy zgłosić na piśmie rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Zgłoszenia dokonujemy we właściwym ze względu na położenie nieruchomości starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta na prawach powiatu. Wraz ze zgłoszeniem trzeba złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do lokalu. Niezbędne formularze dostępne są zazwyczaj na stronie internetowej danego urzędu. Do rozpoczęcia remontu można przystąpić wówczas, gdy w terminie 30 dni od daty złożenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu. Jednak prace należy przeprowadzić nie później niż po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Zarówno o przebudowie, jak i remoncie mieszkania zgłaszanym do urzędu należy powiadomić spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z przepisami oddzielnej zgody konserwatora zabytków wymaga remont w mieszkaniu zlokalizowanym w kamienicy objętej ochroną konserwatorską. 

Jakie formalności czekają nas przy przebudowie mieszkania

Przebudowa to czynności, w wyniku których następuje zmiana paramentów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, z wyjątkiem charakterystycznych wielkości jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego wysokość czy długość. Może to być np. wykonanie kuchni w miejscu łazienki i odwrotnie, przerobienie instalacji centralnego ogrzewania, przebudowa wymagająca ingerencji w konstrukcje budynku, jak np. wyburzanie ścian konstrukcyjnych, zabudowa balkonu, loggii oraz ich zadaszenia. Wszelkie prace, które wiążą się z przebudową części wspólnych wymagają zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku wspólnot mieszkaniowych zgoda na przebudowę części wspólnych budynku wymagać będzie podjęcia uchwały. Ta natomiast może być uzyskana na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. W przypadku spółdzielni sprawa jest bardziej skomplikowana. Właściciel posiadający własnościowe prawo do lokalu ma bowiem ograniczone prawo rzeczowe. Natomiast prawo własności nadal przysługuje spółdzielni, która ma decydujący głos co do możliwości przebudowy lokalu czy części wspólnych. Ostateczna decyzja leży zatem w rękach zarządu spółdzielni lub uprawnionych do tego organów. W celu otrzymania pozwolenia na przebudowę konieczne jest złożenie odpowiednich dokumentów w starostwie czy urzędzie miasta, w wydziale architektury i budownictwa. Przedłożyć należy wniosek o pozwolenie na budowę, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i wniosek zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych. Ponadto konieczne jest dołączenie czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z niezbędnymi opiniami i uzgodnieniami.

Jakie są skutki niedopełnienia formalności podczas remontu

Jeśli mamy wątpliwości jak zakwalifikować plany remontowe, możemy zgłosić opis prac w starostwie. Jeżeli po 30 dniach od złożenia pisma nie otrzymamy odpowiedzi, wówczas możemy rozpocząć remont. Brak zgłoszenia lub pozwolenia na budowę może być traktowane jako samowola budowlana i skutkować nałożeniem kary grzywny. Ponadto właściciel nieruchomości, w której zostały bezprawnie wykonane poważne prace remontowe może zostać zobowiązany do przywrócenia stanu pierwotnego w danym mieszkaniu.

zdjęcia: AdobeStock