Artykuły

Kupno mieszkania poprzedzone jest zwykle długotrwałymi poszukiwaniami i  szczegółową weryfikacją rynku. Na tym etapie powinniśmy odpowiedzieć sobie na wiele pytań, przede wszystkim dotyczących celów zakupu, lokalizacji i metrażu mieszkania, uwzględniając przy tym plany na przyszłość, np. powiększenie rodziny czy jego sprzedaż. Dla wielu z nas kluczowy może być planowany czas przeprowadzki, co może przesądzić o tym, kiedy mieszkanie będzie gotowe do odbioru i w jakim stanie – surowym, do remontu czy od razu do zamieszkania.

Do zamieszkania czy na inwestycję

To pierwsze pytanie, jakie zada nam pośrednik nieruchomości i  handlowiec w biurze dewelopera. Nic dziwnego, liczba osób zainteresowanych lokowaniem w  nieruchomości stale wzrasta, chociaż pojęcie mieszkania inwestycyjnego jest w tej chwili bardzo szerokie. Należą do niego lokale, które kupujemy z myślą o ich przekazaniu dzieciom, stanowiące zabezpieczenie obecnego majątku czy budujące przyszłe zasoby naszej rodziny. Ten typ inwestycji różni się jednak od innych jeszcze do niedawna popularnych sposobów lokowania pieniędzy, jak np. w ziemię czy złoto, czyli dóbr, których wartość może wzrastać z czasem, ale na bieżąco lokata jest jedynie zamrożeniem kapitału. Nieruchomość typu mieszkanie ma przynosić dochód – to lokowanie pieniędzy dające tzw. dochody pasywne już w tej chwili lub stające się zabezpieczeniem na starość, np. zapewniające główną lub dodatkową emeryturę. W  celu ulokowania kapitału kupowane są zwykłe mieszkania, ale lawinowo rośnie w tej chwili oferta apartamentów inwestycyjnych w  systemie condohotelowym. Pojęcie to oznacza większy kompleks budynków, w których lokale należą do wielu właścicieli i są wynajmowane w systemie hotelowym przez jednego operatora. Mieszkania są też przedmiotem obrotu – wiele osób traktuje je jedynie jako inwestycję krótkoterminową. Podpisując umowę z  deweloperem, po jakimś czasie sprzedają lokal z zyskiem w formie tzw. cesji. Można też zarobić, kupując mieszkanie do remontu, przeprowadzić go, a następnie sprzedać po wyższej cenie. Każdorazowo trzeba rozważyć, jaka stopa zwrotu z inwestycji będzie nas satysfakcjonowała, jaki będzie miesięczny przepływ pieniężny oraz jaka będzie stopa zwrotu z kapitału własnego. Jeśli celem będzie budowanie majątku, to inwestujemy w  nieruchomości, których potencjał wzrostu wartości w czasie jest duży.

Możliwości finansowe

Jeśli zamierzamy kupować mieszkanie z  kredytu, należy wziąć pod uwagę wymaganą przez bank wielkość wkładu własnego oraz naszą zdolność kredytową. Kredyt możemy wziąć samodzielnie, z małżonkiem bądź kilkoma kredytobiorcami, np. rodzicami. Dzięki współkredytobiorcom w łatwy sposób zwiększymy swoją zdolność kredytową, jednak w przypadku niezdolności do spłaty rat, zostaną oni obciążeni wziętym przez nas kredytem. To ważne, aby wszystkie osoby przystępujące do kredytu miały świadomość, na co się decydują. Nie bez znaczenia jest też wkład własny, który obecnie wynosi w zależności od banku 10-20% wartości nieruchomości. Tę kwotę musimy posiadać w  gotówce. Gdy kupujemy mieszkanie inwestycyjne, zaciąganie kredytu może być już problematyczne. W  tym przypadku trzeba dokładnie przeliczyć opłacalność operacji i sprawdzić, czy to bank nie będzie jedynym, który na tej operacji zarobi. Typowe apartamenty inwestycyjne są zazwyczaj droższe od mieszkań – to w większości produkt dedykowany osobom dysponującym nadwyżkami gotówki, które są w stanie sfinansować zakup nieruchomości z własnych środków.

Ile kosztuje lokal?

Wyliczając budżet, zwykle pamiętamy o kosztach wykończenia czy remontu mieszkania, ale zapominamy o dodatkowych kosztach, które nierozerwalnie związane są z  przeprowadzaną transakcją zakupu nieruchomości, tj. taksa notarialna, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualna prowizja pośrednika. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że koszty te różnią się w zależności od tego, czy kupujemy mieszkanie od dewelopera, czy na rynku wtórnym. Kupując lokal na rynku wtórnym, jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (określanym w  skrócie jako PCC), który wynosi 2% od ceny transakcyjnej. Podatek pobiera notariusz i jest on w całości odprowadzany do Skarbu Państwa. W przypadku kupna nowego mieszkania z rynku pierwotnego, będziemy zwolnieni z podatku PCC, ale mieszkanie od dewelopera może być obciążone innymi kosztami – często będziemy zmuszeni także do założenia księgi wieczystej, a gdy wspomagamy się kredytem – do wpisania hipoteki na rzecz banku. Podatek VAT,  jakim obciążony jest deweloper najczęściej jest już zawarty w cenie mieszkania. Gdyby natomiast zdarzyło się, że kupno nieruchomości następuje z rynku wtórnego od przedsiębiorcy, który pozostaje podatnikiem VAT i sprzedaje mieszkanie ze stawką zwolnioną (szczególne przepisy regulują sprzedaż jakich nieruchomości może być zwolniona z VAT, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), to wówczas musimy zapłacić podatek 2% od czynności cywilnoprawnej kupna mieszkania. W jednym i drugim przypadku płacimy taksę notarialną – jej wysokość jest określona ustawowo – oraz podatek VAT w stawce 23%.

Od dewelopera "pod klucz"

Większość deweloperów oferuje również usługę wykończenia mieszkania „pod klucz”. Inwestor zazwyczaj otrzymuje do wyboru kilka opcji – najczęściej standard takiego wykończenia obejmuje montaż posadzek i listew przypodłogowych, całkowite wykończenie łazienki, montaż parapetów i drzwi wewnętrznych. Elementy te mogą być różnej klasy – zwykle mamy do wyboru standard tzw. inwestycyjny, skierowany do tych inwestorów, którzy kupują mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, standard średni oraz podwyższony. Możemy również zamówić wykończenie kuchni wraz ze sprzętami AGD, czasami oferty obejmują również umeblowanie. Czy warto skorzystać z takiej usługi? Oferta firm wykończeniowych jest coraz bogatsza – najczęściej mamy do wyboru wiele różnorodnych materiałów wykończeniowych, co zmniejsza ryzyko, że wszyscy sąsiedzi będą mieli identycznie wykończone mieszkanie. Jak pokazuje doświadczenie wielu inwestorów, opcja ta może być w efekcie opłacalna i mniej uciążliwa. Firmy te zatrudniają architektów wnętrz, a w czasie prac oferują profesjonalny nadzór. Mniejsze jest więc ryzyko błędów wykonawczych  i poniesionych w ich efekcie strat na materiałach. 

Lokalizacja mieszkania

Najdroższe mieszkania to oczywiście te zlokalizowane w  centrach dużych miast. Zwykle dostępne są one raczej z  rynku wtórnego. Nawet te w  pogardzanym budownictwie peerelowskim cieszą się dużą popularnością, ponieważ oprócz wygody (są dobrze skomunikowane, mają dobry dostęp do infrastruktury miejskiej, miejsc pracy i  nauki itp.) są także idealną inwestycją. Poszukiwanie mieszkania warto rozszerzyć o dobrze skomunikowane przedmieścia o bogatej infrastrukturze. Jeśli mamy dzieci lub zamierzamy je mieć, uwzględnijmy bliskość parków, placów zabaw, szkoły czy sklepu. Weźmy pod uwagę także rozwój miast i rozbudowę węzłów komunikacyjnych – przedmieścia stają się coraz popularniejsze. Zwróćmy też uwagę, czy są w okolicy miejsca parkingowe. W  nowo budowanych budynkach mieszkalnych zwykle dostępne są parkingi podziemne, ale ich cena jest dosyć wysoka. Decydując się na zakup mieszkania na istniejącym osiedlu, z  parkowaniem możemy mieć już problem, podobnie jak w  strefach nie objętych parkometrami.

Zakup od dewelopera

Gdy decydujemy się na zakup mieszkania nowego, do wyboru mamy dwie opcje: lokal już wybudowany lub taki, który dopiero powstanie. W  obu przypadkach sprawdźmy sprawy formalne – czy na mieszkaniu nie jest zaciągnięta hipoteka, jak wygląda umowa, którą podpisujemy (dobrze skonsultować się z  prawnikiem), jakie będą płatności. Aktualnie znacznie mniej niż kiedyś musimy obawiać się nieuczciwości dewelopera – nabywcy są dzisiaj chronieni ustawą deweloperską, w myśl której ich środki są do końca trwania budowy zabezpieczone na rachunku powierniczym. Na cenę wpływa też standard mieszkania – te o podwyższonym są droższe, przed wyborem warto jednak sprawdzić, za jakie dodatkowe wyposażenie inwestycji płacimy. Renomowane budynki i osiedla wykazują się certyfikatami ekologicznymi np. BREEAM, wskazującym na pozytywny wpływ budynku na środowisko i warunki życia służące zdrowiu mieszkańców. Deweloperzy coraz częściej w swoich inwestycjach zwracają uwagę na tzw. placemaking. To idea kształtowania przestrzeni publicznej, za którą kryje się filozofia projektowania lub przystosowania miejsc, w których mieszkańcy będą spędzać czas z  przyjemnością i z którymi będą się identyfikować.

Inwestycja z operatorem

W ofercie rynkowej możemy spotkać apartamenty i pokoje hotelowe z tzw. gwarantowanym zyskiem na poziomie 7-8%. Co to w praktyce oznacza? Kupując takie mieszkanie, podpisujemy jednocześnie umowę wynajmu gwarantującą określony zysk. Wynajmem i pełną obsługą lokalu zajmuje się operator. W porównaniu do zwykłego mieszkania plusem jest mniejszy nakład pracy przy zarządzaniu nieruchomością. Nie ma problemów z rozliczaniem mediów, szukaniem najemców, zebraniami wspólnoty mieszkaniowej, windykowaniem należności czy pozbyciem się uciążliwego najemcy. Taki model lokowania kapitału może się sprawdzić w inwestycjach położonych w dużych kompleksach i dobrej lokalizacji turystycznej, które gwarantują odpowiednie obłożenie i stały dopływ klientów, a co za tym idzie zysk. Jednak oferowana przez operatorów wysokość gwarantowanej stopy zwrotu często zależy od tego, czy rezygnujemy z pobytów właścicielskich. Są opinie, że tego typu inwestycje są narażone na ryzyko. Przede wszystkim umowy zwykle zawierane są na czas określony. W przypadku niepowodzenia i braku możliwości kontynuowania umowy najmu przez operatora trzeba liczyć się z tym, że po kilku latach zostaniemy z apartamentem, który trudno nam będzie wynająć, a sprzedaż po cenie, za którą go kupiliśmy jest mało prawdopodobna.

Lokal z rynku wtórnego

W tym przypadku sprawdźmy wiek i stan techniczny budynku: czy był on remontowany, czy jest ocieplony. Obejrzyjmy okolicę, klatkę schodową, windy i  piwnice – informacje te powiedzą nam, jak działa administracja osiedla. W  mieszkaniu sprawdźmy stan instalacji, ścian, okien i podłóg – ich remont i wymiana znacznie podnosi koszty. Spytajmy właściciela o wszystkie opłaty związane ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową, np. związane z  planowanymi remontami. Koniecznie dowiedzmy się, czy właścicielem mieszkania jest osoba, która się za nią podaje, czy mieszkanie nie jest zadłużone oraz obciążone wadami prawnymi. Szczególnie warto zwrócić uwagę na stan gruntu pod budynkiem. Status grunty uregulowane oznacza, że właściciel lub spółdzielnia mają do nich prawo własności lub są one w tzw. wieczystej dzierżawie (użytkowaniu). Istotną konsekwencją nabycia nieruchomości postawionej na gruncie oddanym w użytkowanie jest konieczność ponoszenia opłat rocznych należnych z tego tytułu. Mieszkania z nieuregulowanym gruntem są w obrocie, ale nie można dla nich ustanowić odrębnej własności. Może to np. oznaczać, że o działkę na której stoi budynek (albo jej część) toczy się spór, bo np. została zabrana przez państwo tzw. dekretem Bieruta. Poza tym sprawdźmy, czy w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz czy nie jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia. Jeśli kupujemy mieszkanie przez agencję, powinna nam ona wyjaśnić wszelkie wątpliwości dotyczące stanu prawnego lokalu.

Mieszkanie inwestycyjne z profesjonalnym doradztwem

Osoby chcące inwestować w mieszkanie, a nie mające doświadczenia, mogą skorzystać z doradztwa firm specjalizujących się w wyszukiwaniu mieszkań inwestycyjnych. Firma taka najpierw ustala preferencje inwestora, a następnie definiuje jego strategię inwestycyjną w oparciu o budżet, jakim on dysponuje. Firmie doradczej możemy też zlecić wyszukanie okazji inwestycyjnych, których ceny kształtują się znacznie poniżej średniej rynkowej, a także przeprowadzenie transakcji kupna, przygotowanie mieszkania do najmu oraz zarządzanie najmem.