Jak ocenić stan prawny mieszkania, kupując je na rynku wtórnym?
Zakup mieszkania na rynku wtórnym powinien być poprzedzony przygotowaniami. Umowy kupna-sprzedaży nie można podpisywać pochopnie. Oczywiste jest, że trzeba poświęcić czas, by przeanalizować, czy odpowiada nam lokalizacja, stan techniczny lokalu oraz sąsiedztwo. Warto znać też plany dotyczące najbliższej okolicy – może się bowiem zdarzyć, że za kilka lat pod oknami naszego mieszkania przebiegnie trasa szybkiego ruchu lub nowy wieżowiec zasłoni nam widok. Jeśli mieszkanie odpowiada nam pod tym względem, warto skoncentrować się na stanie prawnym lokalu.
Podstawowym dokumentem, którym powinniśmy sprawdzić podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest księga wieczysta
Ustalenie własności
Może się zdarzyć, ze osoba usiłująca sprzedać nam mieszkanie nie ma prawa do dysponowania nim. Bywa, że prawa do lokalu mają też inne osoby, o istnieniu których nikt nas nie zamierza poinformować. Zanim więc zdecydujemy się na kupno, zbadajmy, kto jest właścicielem lokalu. Jeżeli dla mieszkania jest założona księga wieczysta i znamy jej numer, możemy mieć do niej wgląd. Znajdziemy w niej wszystkie interesujące nas informacje, dotyczące praw własności do lokalu. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości znajduje się wyszukiwarka ksiąg wieczystych, która umożliwia dostęp do nich. Niestety nie wszystkie księgi wieczyste mają swoją wersję elektroniczną. Jeśli tak jest, pozostaje wizyta we właściwym wydziale sądu rejonowego.
Jeśli kupujemy mieszkanie spółdzielcze własnościowe, wtedy nie musi ono mieć księgi wieczystej. Wówczas powinniśmy poprosić sprzedawcę o okazania zaświadczenia, wystawionego przez spółdzielnie mieszkaniową, potwierdzającego, że to on ma prawo do dysponowania mieszkaniem. Dowodem własności jest też akt notarialny, który to poświadcza. Czasem nie kupujemy mieszkania od właściciela, ale od osoby przez niego upoważnionej do przeprowadzania takiej transakcji. Musi ona mieć odpowiednie, poświadczone notarialnie pełnomocnictwo i dysponować wszelkimi niezbędnymi dokumentami.
Ustalenie współwłasności
Wiele mieszkań ma dwóch lub więcej współwłaścicieli. Zdarza się, że pozostali nie wiedzą, iż jest ono wystawione na sprzedaż i co gorsza mogą być przeciwni takiej decyzji. Sprzedający powinien okazać pisemne zgody tych osób. W urzędzie gminy możemy zasięgnąć informacji, kto jest w danym lokalu zameldowany, chyba że sprzedawca zdobył zawczasu odpowiednie, aktualne zaświadczenie. W przeciwnym razie kupimy mieszkanie z niechcianymi lokatorami i czeka nas składanie pozwu o ich eksmisję, a jak wiemy sprawy sądowe potrafią się ciągnąć latami. W tym czasie lokatorzy będą mogli u nas dalej mieszkać, bo nie wolno ich wyrzucić „na bruk”.
Powinniśmy także wymóc na sprzedającym, aby zawarł w umowie oświadczenie, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich. Zapis będzie podstawą do domagania się odszkodowania ze strony sprzedającego, gdyby się okazało, że złożył on oświadczenie niezgodne ze stanem faktycznym.
Sprawdzenie księgi wieczystej
Musimy też zyskać pewność, że mieszkanie nie jest obciążone hipotecznie. Dowiemy się tego z księgi wieczystej. Pamiętajmy, że hipoteka dotyczy nieruchomości, a nie jej właściciela. Jeśli kupimy mieszkanie będące zastawem, pod który wzięto kredyt (najczęściej mieszkaniowy), my będziemy musieli go spłacać. Możemy się na to zgodzić, ale świadomie. Często są bowiem sprzedawane mieszkania nie do końca spłacone. Jeśli mieszkanie było zabezpieczeniem jakiegoś kredytu, a nas poinformowano, że jest on spłacony, zapis o hipotece powinien być wykreślony z księgi wieczystej.
W III dziale księgi wieczystej są zawarte informacje o różnych roszczeniach i ostrzeżeniach mogących spowodować wpisanie tak zwanej hipoteki przymusowej. To na przykład ostrzeżenia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego przez komornika lub inne organy państwowe oraz urzędy (na przykład aby tą drogą odzyskać niepłacone podatki lub składki na ZUS).
Księga wieczysta będzie też źródłem informacji o na temat innych ograniczonych praw rzeczowych, a mianowicie użytkowania i służebności. Mogą być też w niej zapisy na temat prawa najmu lokalu, prawa odkupu, pierwokupu, tak zwanego dożywocia (przekazanie mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę). Księga wyjawi nam, czy są jakieś roszczenia o przeniesienie własności lub też ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Może się na przykład okazać, że mieszkanie jest przedmiotem darowizny, a właściciel ma dożywotnie prawo korzystania z niego (sytuacja bardzo podobna, jak w przypadku dożywocia).
W przypadku nabywania mieszkania na rynku wtórnym musimy sprawdzić czy mieszkanie nie jest zadłużone
Co jeszcze sprawdzić?
Przed podpisaniem umowy warto jeszcze sprawdzić, czy właściciel nie zalega z jakimiś opłatami związanymi z mieszkaniem (czynsz, opłaty za media). Warto, żeby przedstawił nam odpowiednie dokumenty i dodał je jako załączniki do umowy kupna-sprzedaży. Zobowiązania dotyczą jego, jako osoby zawierającej umowę z dostawcami i od niego będą egzekwowane. Możemy być jednak niepokojeni tym, przez różne firmy i instytucje.
Podatek od nieruchomości lub gruntowy przypisane są osobie właściciela, a nie lokalowi. Obowiązek podatkowy odnośnie danego lokalu wygasa z końcem miesiąca, w którym nastąpiła transakcja sprzedaży i od tej pory obciąża on nabywcę.
Stan gruntu
Od niedawna wzrasta też zainteresowanie inwestorów stanem prawnym gruntów, na którym wzniesione są budynki. Grunty mogą mieć status „uregulowany” lub „nieuregulowany”. Grunty są uregulowane, gdy właściciel mieszkania lub spółdzielnia mają do nich prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania. Prawo własności jest nieograniczone w czasie, inaczej niż w przypadku użytkowania wieczystego, co do którego należy wnioskować o jego przedłużenie, gdy zbliża się koniec czasu, na który prawo to zostało ustanowione. Istotną konsekwencją nabycia nieruchomości postawionej na gruncie oddanym w użytkowanie jest konieczność ponoszenia opłat rocznych należnych z tego tytułu – są to więc dodatkowe koszty, które należy doliczyć do kosztów utrzymania mieszkania. Jednak w połowie 2018 roku sytuacja użytkowania wieczystego uległa zmianie. Na mocy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, od 1 stycznia 2019 roku właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, uwłaszczą się z mocy prawa. Nie musimy się więc już obawiać nabywania nieruchomości postawionej na gruncie z wieczystym użytkowaniem. Należy zaznaczyć, że warunkiem dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych jest, aby przynajmniej jedno w bloku zostało wyodrębnione na własność. Nie trzeba też będzie ponosić opłat należnych z tytułu dzierżawy wieczystej. Zupełnie inny status mają mieszkania na nieuregulowanych gruntach. Są to budynki, które stoją na gruncie, którego spółdzielnia nie jest ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym. Mieszkania z nieuregulowanym gruntem są w obrocie, ale nie można dla nich ustanowić odrębnej własności. Przez pewien czas banki niechętnie udzielały kredytów na zakup takich nieruchomości. Może to np. oznaczać, że o działkę na której stoi budynek (albo jej część) toczy się spór, bo np. została zabrana prawowitym właścicielom dekretem Bieruta. Do tej pory sytuacja prawna takich mieszkań nie została jednoznacznie rozwiązana.
zdjęcia: fotolia.com