Artykuły

Zakup działki budowlanej należy do najważniejszych inwestycji finansowych w  naszym życiu. Dobrze zlokalizowanych miejsc pod zabudowę jednorodzinną stale ubywa i ziemia jest coraz droższa. Dlatego znalezienie wymarzonego terenu, na którym chcielibyśmy mieszkać, nie jest łatwe. Często decyzje o zakupie działki dokonywane są w bardzo dużych emocjach, a przecież taki wybór wymaga racjonalnego podejścia. Warto więc się do niego odpowiednio przygotować. Jeśli będziemy wiedzieli, jakie kryteria należy brać pod uwagę, by nasz wybór był w pełni świadomy zalet i wad istotnych dla tego typu inwestycji, łatwiej będzie nam choćby wynegocjować niższą cenę za działkę.

DOBRZE SKOMUNIKOWANA LOKALIZACJA

Dom budujemy po to, by wygodnie w  nim mieszkać i  cieszyć się nim. Z  pewnością nie osiągniemy tego celu, jeśli większość czasu spędzimy w drodze do pracy, szkoły, kina czy po zakupy zamiast w ogrodzie lub na tarasie czy w salonie. By tak się nie stało, warto zainteresować się, jakie działka ma połączenia z  ośrodkami towarzyszącymi naszemu życiu. Dużą niezależność stwarza nie tylko kilka dróg dojazdowych do pracy i szkoły dzieci, ale też bliskość przystanku autobusowego, a szczególnie stacji kolejowej, która daje nam gwarancję dotarcia w pożądane miejsce bez stania w  dokuczliwych korkach. Zwróćmy też uwagę na odległość od najbliższego sklepu spożywczego. Czasami warto więc wydać więcej na dobrze położoną działkę, niż później spędzać życie w podróży.

PRZYJAZNE OTOCZENIE

Poszukując wymarzonej działki, zwracamy szczególną uwagę na otoczenie – wszyscy chcemy mieszkać wśród atrakcyjnych, przyjemnych dla oka domów otoczonych zielenią. To oczywiście ideał, który najczęściej ma wysoką cenę. Zawsze należy sprawdzić, czy w pobliżu nie ma zakładów świadczących usługi generujące hałas oraz uciążliwy fetor. Mogą to być nie tylko tak oczywiste przedsiębiorstwa jak zakład kamieniarski, samochodowy, ferma drobiu, chlewnia czy ubojnia zwierząt oraz wysypisko śmieci lub oczyszczalnia ścieków. Niektóre obiekty są także dokuczliwe nocą, kiedy wszystkie bodźce odbieramy intensywniej. To m.in. czynna długo restauracja z ogródkiem, z której dobiega muzyka czy znajdująca się kilka kilometrów od posesji autostrada lub buczący nocą klimatyzator. Trudniej sprawdzić, czy bezpośredni sąsiedzi nie będą uciążliwi, ale powinny nas zaniepokoić zgromadzone na posesji niepotrzebne rzeczy, zaniedbany ogród czy nadmierne zainteresowanie naszą osobą. Można jednak dowiedzieć się, czy okolica ma dobrą reputację. Mieszkanie w  dzielnicy z tzw. złą sławą to loteria – jeśli zostaniemy uznani za obcych, możemy być narażeni na nieprzyjemności.

WIELKOŚĆ I KSZTAŁT

To jeszcze do niedawna jedno z najważniejszych kryteriów wyboru działki. Obowiązujące w Polsce przepisy prawne nie określają wprost minimalnej powierzchni działki budowlanej. Jednak mówią, jakie warunki trzeba spełnić, by wybrany przez nas projekt domu mógł zostać zrealizowany zgodnie z prawem. Do najistotniejszych należy konieczność takiego posadowienia budynku, by jego ściany znajdowały się w odległości 4 m od sąsiadującej posesji, jeśli nie ma w nich okien, odległość może wynosić 3 m. Jeszcze do niedawna uważano, że jeśli szerokość działki wynosi mniej niż 16 m, postawienie domu może przysporzyć trudności. Jednak dzisiaj dzięki różnorodnym rozwiązaniom projektowym oraz materiałowym wygodne domy można postawić na naprawdę niewielkich działkach. Coraz więcej architektów proponuje rozwiązania także na węższe działki, dostępne są także projekty gotowe przeznaczone do takiej zabudowy, nawet na działkach szerokości 11-12 m. Często takie rozwiązania cechuje oryginalna aranżacja przestrzeni, która sprawia, że dom wyróżnia się spośród innych. Najłatwiej wybudować dom na działce kwadratowej lub zbliżonej do kwadratu. Jednak takich działek w  korzystnej lokalizacji jest coraz mniej, a ich cena w takim przypadku jest wysoka. Kupując działkę, zwróćmy uwagę, czy będzie można na niej wygospodarować wystarczająco dużo miejsca do zadań, które były dla nas powodem podjęcia decyzji o budowie domu. Najczęściej jest to chęć posiadania ogrodu, ale może być to też potrzeba placu zabaw dla dzieci, boiska do gry lub posiadania przestrzeni do realizacji hobby – np. motocyklowego. Może się także okazać się, że niezbędne będą zmiany w projekcie domu, jeśli już mamy ten wymarzony, aby go przystosować do niekorzystnego kształtu działki, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Badania geotechniczne

Warto zapytać sprzedającego, czy ma badania geotechniczne gruntu. Są one bardzo przydatne podczas budowy domu, a niekiedy konieczne, gdy musi je zawierać projekt budowy domu. Obowiązek sporządzenia przed budową fachowej opinii na temat gruntu i wód gruntowych spoczywa na inwestorach, dlatego jeśli nie wykonał jej sprzedawca, powinniśmy wykonać ją my. Zbadanie gruntu ułatwia prawidłowe posadowienie budynku.

UZBROJENIE W MEDIA

Koniecznie sprawdźmy, czy do działki zostały doprowadzone – a najlepiej by były już na niej wykonane przyłącza do sieci, co jednak nie jest zbyt częste. Jeśli nie mamy takiego komfortu, to istotne będzie, czy w pobliżu naszej potencjalnej posesji przebiegają linie energetyczna, gazowa, telekomunikacyjna, sieć wodociągowa oraz kanalizacyjna. Im ich więcej zostało doprowadzonych do działki, tym koszty budowy domu będą niższe. Może się jednak okazać, że sieć ma za niskie parametry, żeby podłączyć do niej nowego odbiorcę. Problemy pojawiają się także wówczas, gdy do „naszej” posesji prowadzi prywatna droga. Wówczas także sąsiedzi muszą wyrazić notarialną zgodę na poprowadzenie mediów, co wiąże się także z dodatkowymi kosztami. Należy wziąć to pod uwagę, szacując wydatki nie tylko na działkę, ale też budowę domu.

TOPOGRAFIA TERENU

Istotną rolę dla wartości budowlanej działki ogrywa także ukształtowanie terenu. Najlepiej, jeśli teren jest płaski. Problemów może nam przysporzyć posadowienie domu na działce pochyłej lub jeśli jej część to skarpa. Wówczas kąt nachylenia terenu może wymagać przed budową domu np.  niwelacji terenu. Także wybór projektu domu jest w  takich przypadkach trudniejszy. Konieczne może się okazać częściowe lub całkowite podpiwniczenie budynku, a to wiąże się z dodatkowymi i to nie małymi wydatkami. Znaczenie ma także poziom wód gruntowych, jeśli jest wysoki, możemy mieć utrudnienia podczas budowy domu. Ma on wpływ na koszty budowy i izolacji fundamentów oraz wybór projektu domu. Budowa na terenach zalewowych niesie bardzo duże ryzyko zalania podczas powodzi, a nawet silnej ulewy.

KSIĘGA WIECZYSTA

Stan prawny parceli najlepiej sprawdzić w księdze wieczystej, biorąc od właściciela działki jej numer. Zawiera ona informacje o obecnym właścicielu nieruchomości, jej stanie prawnym, zadłużeniu i obciążeniach, a także historię zmian właścicieli i stanu prawnego. Dzisiaj dane te można uzyskać
nie tylko w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych dla miejsca lokalizacji działki. Najłatwiej sprawdzić je online w  internetowej księdze wieczystej, najlepiej wykonać to pod okiem prawnika lub innej kompetentnej osoby, która sprawdzi zgodność informacji dotyczących właściciela, powierzchni, przeznaczenia parceli, jej obciążenia kredytem, innymi długami, służebnością drogi koniecznej. Dowiemy się też, czy działka jest pusta, czy istnieje na niej jakaś zabudowa oraz czy są zawarte umowy z najemcami lub dzierżawcami.

Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem działki warto odwiedzić Wydział Architektury (Urbanistyki i Planowania) w urzędzie gminy. Sprawdzimy tam, czy parcela ma wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego i jakie są jego zapisy, które jej dotyczą. Plan potwierdzi także, czy działka jest budowlana – jeśli jest rolna lub leśna, grunt trzeba będzie odrolnić lub odlesić, co też wiąże się z kolejnymi wydatkami i nie zawsze jest możliwe. Wymaga także nakładów czasowych. Istotne jest również, czy wybrana przez nas działka znajduje się na terenach budowlanych oraz czy podlega pod budownictwo jednorodzinne, a także w jakiej zabudowie (wolno stojącej, szeregowej, bliźniaczej, innej). Można też sprawdzić, czy są ograniczenia dotyczące zabudowy, takie jak liczba kondygnacji, kąt nachylenia połaci dachu. Istotną informacją jest ta o minimalnych powierzchniach działek budowlanych dla danej gminy, sprawdzając ją, nie kupimy zbyt małej parceli. Dowiemy się też, czy działka nie znajduje się w obszarze chronionym np. krajobrazu, miejsc archeologicznych, zabytków lub środowiska.